Comment évaluer votre corps de ferme ? C’est l’une des questions que posent les cédants au moment du processus de transmission. Dans cet article, vous aurez quelques conseils pour objectiver autant que possible le prix de votre bien immobilier.
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Avant tout, il faut diagnostiquer la ferme
Vous devez d’abord analyser le fonctionnement de la ferme, son environnement, ses points faibles et ses atouts. Pour cela, il faut dresser un état des lieux complet que vous utiliserez pour le jour d’évaluation. Cela permet de justifier ceux qui seront retenus et d’argumenter pendant la négociation de la reprise de la ferme. C’est aussi important pour personnaliser les calculs à toutes les situations. Pour le foncier, il faudra vérifier s’il est possible de transmettre l’ensemble des terres.
Celui-ci conditionne la sécurisation de l’outil en général. Concernant les bâtiments, il faudra vous demander s’ils sont aux normes environnementales, vétustes et fonctionnels. Voyez également s’il y a de l’amiante, si son évolution est possible, si l’exploitant a le contrôle sous bâti, etc. Il faut noter que les bâtiments peuvent influer sur la qualité de l’outil de travail. Quant à la localisation de l’exploitation, assurez-vous que le bassin de production est dynamique, que les exploitations agricoles sont vastes et que la ferme n’est pas loin des zones périurbaines.
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Évaluez également les infrastructures de transformation et de collecte. En effet, l’emplacement de la ferme impacte sensiblement sur le potentiel de l’offre, les débouchés, la concurrence, etc. S’il y a une maison d’habitation, décidez-vous si vous souhaitez la vendre. Déterminez ses conséquences financières.
En somme, le diagnostic permet de faire une synthèse des faiblesses et des forces du corps de la ferme, mais aussi des menaces extérieures et des opportunités. Tout cela va jouer négativement ou positivement sur le prix du bien immobilier. Bref, vous devez mesurer le poids de tous les paramètres avant de faire le calcul.
Bien évaluer le bien immobilier
Il est important d’évaluer la ferme pour réussir sa transmission et fixer un prix équitable pour le repreneur et le cédant sans surestimation ou sous-estimation. Cela peut servir de base aux négociations. Pour ce faire, vous devez faire appel à un conseiller de la chambre d’agriculture, un spécialiste dans un centre de gestion ou dans d’autres organisations professionnelles agricoles (OPA). Cette opération prendra 2 ans maximum à cause de l’usure des matériels et bâtiments.
En premier lieu, le professionnel va visiter la ferme, c’est-à-dire l’ensemble des installations. Pour faire l’évaluation, il utilise deux méthodes, globale et patrimoniale, qui intègrent le potentiel économique de la ferme. Pour calculer la valeur patrimoniale, il faudra considérer chaque bien immobilier un par un. Cela inclut le foncier (autour et sous bâti), les matériels (réactualiser leur valeur d’origine selon l’âge, l’état, etc.), les bâtiments, le cheptel ainsi que les stocks. Pour ces derniers, il doit se référer sur une base comptable, au cours du jour ou au prix de revient.
En effet, il n’est pas facile d’obtenir une valeur objective, car le cédant a bâti la ferme pendant des années. Il a amélioré son cheptel et ses terres. Du coup, il s’attache beaucoup à son patrimoine, ce qui influe considérablement sur la perception du prix du bien. Pour déterminer sa valeur économique, le professionnel doit considérer les limites et les atouts de la ferme.
Le potentiel de rentabilité se définit par la capacité du bien à générer un revenu pérenne pour le propriétaire. Celui-ci est déterminant pour l’acquéreur et pour le banquier. Pour faire le calcul, il est susceptible d’atteindre l’indicateur clé, l’EBE. Dans ce cas, il faudra réduire l’EBE des annuités relatives aux investissements et celle de la rémunération des exploitants.
Combiner les deux méthodes de calcul
La méthode patrimoniale est certainement rassurante, mais incomplète. C’est la raison pour laquelle il faudra l’accompagner d’une évaluation économique. Ces deux approches sont indissociables. Vous devez trouver un juste équilibre entre elles. Grâce à ces deux calculs, vous pouvez obtenir une fourchette de valeur. Attention, il s’agit là de valoriser une unité de production déjà existante dans son mode de fonctionnement actuel.
Dans tous les cas, il est important de faire estimer son bien pour ne pas partir sur une valeur faussée qui pourra pénaliser le cédant. Cette opération peut être réalisée par l’agriculteur en place, voire l’acheteur. Le juste prix est la valeur à laquelle la ferme pourra trouver un acquéreur. Pour aller plus loin dans cette étude économique, il faut aussi envisager les risques. Analysez donc la pérennité du foncier en cas de location, les perspectives d’évolution de la ferme, la sensibilité de la production de l’exploitation au marché, etc.
Un rapport qui compile tous les résultats sera enfin remis au cédant. Celui-ci vous donnera une vision objective du prix du bien avant d’engager la vente. Il faut souligner qu’avoir un EBE faible ou nul signifie que la valorisation économique s’avère être peu élevée. Si cette dernière est trop basse, c’est-à-dire inférieure à la réalité du bien, il faudra calculer le prix plancher.
Cette valeur de reprise minimale s’appuiera notamment sur l’hypothèse selon laquelle il est toujours possible de reprendre le bien à l’agrandissement. Ainsi, les maisons d’habitation et les terres trouvent des acheteurs à une valeur qui est définie de façon objective et patrimoniale. Ceci étant, les bâtiments agricoles auront un prix quasi nul si le bien n’est pas repris.